Žiadne zlacňovanie bytov, naopak môžu mierne zdražieť, hovorí pre HN jeden z lídrov trhu

Realitný trh sa stále borí s vysokými cenami energií a materiálov. Ako vám stúpli náklady a ako sa s nimi snažíte vyrovnať?

Náklady za posledné obdobie stúpli dramaticky, aj vo všeobecnosti, keď sa pozrieme na ceny na trhu. V rámci našich projektov sa snažíme s dodávateľmi vyjednávať a zazmluvňovať dodávky dopredu, aby sme spoločne s naším generálnym dodávateľom vedeli eliminovať prípadné zvýšenie. Samozrejme, nie všade sa to darí, keďže sa časť dodávok zazmluvňuje dosť výrazne dopredu, ako napríklad fasáda, okná či finálna kompletáž. Subdodávateľ vám nevie garantovať cenu, ktorá bude platná o rok či dva. Väčšinu dodávok sa preto snažíme fixovať a časť sa snažíme vyjednávať s dodávateľmi tak, aby sme eliminovali tieto rozdiely. 

Využívate pri predaji realít inflačné doložky?

Inflačná doložka je niečo, čo figuruje v zmluvách už roky. Je to bežná vec a je to trhový štandard, ktorý si mnoho developerov do zmlúv dávalo. Treba však povedať, že väčšina developerov ich takmer nikdy neuplatnila, okrem výnimiek, ktoré sa na trhu udiali. My sme inflačné doložky tiež mali v zmluvách, rovnako, ako naša konkurencia, ale doteraz sme ich nikdy neuplatnili, aj napriek turbulentným časom, v ktorých sme sa nachádzali. Či už to bolo spôsobené covidom, alebo vojnou na Ukrajine, ktorá spôsobila skokový nárast cien materiálov o niekoľko desiatok percent v relatívne krátkom období. Ale aj napriek tomu sme nikdy neboli donútení k tomu, aby sme museli inflačné doložky s klientmi naozaj uplatňovať. 

Ako odzrkadľujete zvýšené náklady v cenách?

Cenu určuje trh a vo väčšine prípadov cenu určuje aj dostupnosť hypoték a bývania ako takého. Je to teda o hľadaní rozumného balansu medzi tým, čo si vie klient dovoliť a tým, čo vie developer postaviť s rozumnou maržou. Ceny bytov nielen na Slovensku, ale aj v celej Európe  rástli. V posledných štyroch či piatich rokoch narástli najmä kvôli tomu, že investorom stúpali ceny vstupných nákladov.

V dôsledku snáh o zmiernenie inflácie centrálne banky zdraželi peniaze. Aké zmeny vidíte na trhu pre rastúce úrokové sadzby?

Zmeny nastali najmä v tom, že narástla cena peňazí, čo sa asi aj dalo očakávať. Bolo jasné, že peniaze nebudú zadarmo donekonečna, takže sa prestali tlačiť a následkom bolo čiastočné zvýšenie úrokov. Stále si myslím, že v rámci eurozóny sú úroky nízke. Výška hypoték v našich končinách je na úrovni od troch do štyroch percent, čo si myslím, že je zdravé a normálne, aj keď si na to budú musieť ľudia nejaký čas zvykať. Doteraz totiž boli zvyknutí na hypotéky pod jedno percento, ale keď sa pozrieme aspoň tri roky do minulosti, tak skôr toto posledné obdobie kvantitatívneho uvoľňovania bolo anomáliou na trhu. Samozrejme, situácia v okolitých krajinách mimo eurozóny, ako Česko či Poľsko, kde sú úrokové sadzby nad osem percent, je len dočasná. Štáty sa tým snažia kompenzovať niečo iné, bojujú proti inflácii zvýšenými úrokovými sadzbami. U nich to má fatálne dôsledky na bývanie, pretože 8,5- či deväťpercentnú hypotéku si nikto nezoberie. Preto sa tam byty jednoducho nepredávajú a trh zamrzol. 

Analytici predpokladajú, že úroky by sa do konca roka mohli ustáliť na hodnote troch až štyroch percent. Aký vplyv to bude mať na realitný trh?

Aktuálna situácia má za následok ochladenie na trhu. Je obdobie veľkej neistoty z budúcnosti, keďže ľudia nevedia, aké budú mať náklady na bývanie. A teraz nemyslím len hypotekárnu splátku, pretože tá sa dá pomerne ľahko vypočítať, ale aj ceny energií, inflácia, všeobecné zdražovanie na trhu, a samozrejme, zvýšené úrokové sadzby. Na druhej strane si myslím, že keď sa ceny energií stabilizujú, k čomu už postupne dochádza, si ľudia na spomínané výšky úrokov zvyknú a bude to nový trhový štandard. Verím, že eurozóna nebude nútená zvyšovať úroky ešte viac, aby úroky na hypotékach vzrástli rovnako ako v okolitých krajinách. Ak sa to aj stane, tak si myslím, že to bude dočasné. Teraz ľudia zaznamenávajú šok spojený so spomínanými faktormi, no verím, že v budúcnosti sa to opäť ustáli a myslím si, že sa trh v budúcom roku rozbehne. Možno nie na čísla z doby, keď boli úroky pod jedno percento, ale myslím si, že by sme nemali zaznamenať nič dramatické. Na druhej strane si myslím, že tieto faktory by nemali vplývať na cenu. To znamená, že si nemyslím, že ceny bytov, konkrétne novostavieb, pôjdu dole, ako to možno niektorí klienti očakávajú. Ľudia vyčkávajú, pretože si myslia, že ceny musia ísť dole. No nepôjdu, pretože ani ceny vstupov nepôjdu dole, inflácia je veľká, takže by som sa nečudoval, ani keby mierne zdraželi. 

Dopyt však klesá a niektoré byty sa predávajú dlhšie, čo by malo tlačiť na nižšie ceny.

Otázne je, čo je ponuka. Keďže špeciálne v Bratislave, Prahe, Košiciach či in...