Éra plošného zdražovania bytov sa zastavila a trh momentálne prináša viaceré nečakané cenové paradoxy. V niektorých slovenských mestách ceny bytov v druhom štvrťroku 2026 klesli. Netreba však čakať ich plošný pád, z ktorého by automaticky ťažili všetci, informoval portál Nehnuteľnosti.sk.
Pri pohľade na Bratislavu bije do očí výrazný kontrast. Dáta z realitného portálu ukázali, že kým mediánové ceny dvojizbových bytov medzikvartálne klesli o 3,82 percenta z 249-tisíc na 239 500 eur, trojizbové byty v hlavnom meste zdraželi o tri percentá na 298 700 eur.
Čo ovplyvňuje nákup
„Pokles cien dvojizbových bytov spôsobil tlak prísnych hypotekárnych limitov Národnej banky Slovenska, na ktoré narážajú najmä prvokupujúci bez dostatočného vlastného kapitálu,“ vysvetlil Michal Pružinský z Nehnuteľnosti.sk. Väčšie trojizbové byty kupujú zabehnuté rodiny, ktoré často financujú kúpu z predaja predchádzajúceho bývania.
Vďaka tomu disponujú nahromadeným kapitálom a úrokové sadzby na nich nedopadajú až tak tvrdo. Celkový rast trojizbových bytov v hlavnom meste podľa odborníka potiahol výrazný medzikvartálny skok v obvode Bratislava I, zatiaľ čo vo väčšine ostatných častiach ceny skôr stagnovali.
Pri trojizbových bytoch v bratislavskom Starom Meste dáta ukazujú výrazný nárast o osem percent, čím sa mediánová cena dostala až na 429 950 eur. „Staré Mesto funguje ako špecifický prémiový mikrotrh, kde prevládajú bonitní klienti nakupujúci nehnuteľnosti z vlastných zdrojov ako bezpečný prístav pre svoj kapitál,“ priblížil Pružinský.
V Prešove dvojizbové byty zdraželi o 5,23 percenta, trojizbové zlacneli o 3,6 percenta (na vyše 176-tisíc eur). Priemerné mzdy v Prešovskom kraji pri veľkých bytoch nad 180-tisíc eur podľa analytika narazili na finančný strop hypotekárneho testovania. To donútilo predávajúcich ísť s cenou dole.
Trenčín zaznamenal najvyšší rast
„Časť rodín preto preorientovala svoj dopyt na cenovo dostupnejšie dvojizbové byty, čím vytvorila silný dopytový tlak a vyhnala ich cenu nahor,“ uviedol Pružinský. Cenový rozdiel medzi dvoj- a trojizbovým bytom sa tak stlačil na necelých 13 250 eur, čo je podľa neho dlhodobo neudržateľný stav.
Trenčín zaznamenal najvyšší rast pri dvojizbových bytoch spomedzi všetkých krajských miest - o 6,90 percenta na 155-tisíc eur. V prvom kvartáli bol Trenčín najlacnejším krajským mestom na západnom Slovensku. Podľa experta je jeho prvenstvo v raste prirodzeným efektom dobiehania okolitých miest. Mesto ťaží z vysokej zamestnanosti, silného priemyslu a výbornej dostupnosti na diaľnicu.
Cenovka okolo 155-tisíc eur je pre pracujúce páry stále bankovo ľahko financovateľná, čo udržalo trh živý. Úplne iný scenár zažíva Nitra. Analytik potvrdil, že nitriansky trh prešiel dynamickým zdražovaním už v minulosti pri príchode veľkých investícií a svoj rastový potenciál vyčerpal.
So saturáciou nájomného trhu opadol dopyt investorov, ktorí kedysi masívne skupovali malé byty. „Minimálny rozdiel 15-tisíc eur medzi dvoj- a trojizbovým bytom navyše vytvára patovú situáciu, keď sú menšie byty pre kupujúcich relatívne drahé, no na väčší byt nemajú dostatočný úverový limit,“ dodal Pružinský.
