Aktuálne údaje o vývoji cien nehnuteľností určených na bývanie naznačujú silné oživenie domáceho realitného trhu na začiatku tohto roka, ovplyvnené výrazným nárastom cien v kľúčových mestských centrách ako Bratislava a Košice. V druhej polovici roka by mal rast cien pokračovať, aj keď jeho tempo sa zmierni, predpokladá analytik 365.bank Tomáš Boháček.
Reagoval tak na aktuálne štatistiky, ktoré v utorok zverejnila Národná banka Slovenska. V prvom štvrťroku tohto roka vzrástli ceny nehnuteľností určených na bývanie oproti predchádzajúcemu kvartálu o 4 percentá. Medziročný rast ponukových cien sa vyšplhal na 11,4 percent. Priemerná cena tak vzrástla o 104 eur za štvorcový meter (m2) na 2700 eur/m2. Byty sú už najdrahšie v histórii.
"Zúženie cenového rozdielu medzi novými a staršími nehnuteľnosťami, pričom staršie nehnuteľnosti zaznamenali rýchlejší rast, je pozoruhodným, ale už dlhšie prítomným trendom. To by mohlo naznačovať potvrdenie zmeny preferencií kupujúcich, zvýšené náklady na rekonštrukcie starších nehnuteľností, alebo jednoducho oneskorenú reakciu v cenách existujúcich bytov v porovnaní s okamžitým dopadom faktorov ako vyššia DPH na novostavby,“ zhodnotil Boháček.
Nárast ponuky nehnuteľností, najmä rodinných domov, je podľa neho pozitívnym vývojom po období poklesu. Na druhej strane, pretrvávajúci silný dopyt naznačuje, že realitný trh je stále relatívne napätý. To by mohlo udržiavať tlak na zvyšovanie cien nehnuteľností.
Náročný trh pre kupujúcich
„Zatiaľ čo nárast ponuky prináša určitú úľavu, silný dopyt a zrýchľujúci sa rast cien, najmä pri existujúcich nehnuteľnostiach v žiadúcich lokalitách, naznačujú dynamický a potenciálne náročný trh pre kupujúcich na začiatku roka 2025,“ upozornil analytik.
Dopyt by mal podľa neho ďalej plynulo rásť, a to aj po investičných nehnuteľnostiach, kde by sa zatiaľ nemala negatívne prejaviť zamýšľaná zmena ich zdaňovania. „Prospievať ďalšiemu rastu bude aj postupný pokles úrokových sadzieb na hypotékach, ktoré sa vzhľadom na vývoj úrokových sadzieb Európskej centrálnej banky (ECB) budú postupne približovať k 3 percentám. To by však mohlo byť zároveň aj dno v tomto roku,“ avizoval Boháček s tým, že na strane ponuky nehnuteľností veľké zmeny neočakáva.
Zrýchlenie rastu cien nehnuteľností na začiatku tohto roka je podľa finančného analytika OVB Allfinanz Slovensko Mariána Búlika do istej miery prekvapením. „Keďže pred koncom minulého roka posilnili nákupy nehnuteľností v snahe kupujúcich vyhnúť sa zvýšeniu DPH, všeobecne sa v úvode tohto roka čakalo zmiernenie rastu cien. Ponukové ceny však ukazujú, že sa rast naopak zvýšil. Kým v 3. štvrťroku 2024 rástli ceny medzikvartálne o 2,4 percent a v poslednom štvrťroku 2024 o 3 percentá, úvodom tohto roku sa rast ďalej zrýchlil na 4 percentá,“ vyčíslil.
Záujem o hypotéku
Poukázal tiež na to, že ceny rástli rýchlejším tempom aj napriek tomu, že záujem o hypotéky je slabší ako na jeseň, ale aj napriek väčšej ponuke nehnuteľností na trhu. Rast cien pritom aktuálne „ťahajú“ primárne staršie byty. „Zrejme si mnohí majitelia bytov po istom vyčkávaní povedali, že dopyt už dostatočne stúpol a stojí za pokus získať na predaji nehnuteľnosti viac. Majitelia starších bytov očividne skúšajú ťažiť z celkového rastu cien, ktorý koncom minulého roka podporovali najmä predaje novostavieb,“ zhodnotil Búlik.
Zároveň však upozornil na to, že dáta Národnej banky vychádzajú z ponukových cien nehnuteľností. Až z údajov Štatistického úradu z reálnych kúpnych zmlúv z katastra bude vidieť, v akej miere sa podarilo majiteľom predať svoje byty drahšie ako v predchádzajúcom štvrťroku.
Výrazný medziročný rast cien v 1. štvrťroku o 11,4 percent nie je podľa analytika úplne reálny obraz trhu. Tento kvartál je totiž posledný, ktorý sa porovnáva ešte s obdobím poklesu cien. „V 2. kvartáli 2025 sa rastové čísla pravdepodobne zmiernia, keďže sa aktuálny vývoj bude porovnávať voči 2. kvartálu 2024, kedy ceny už začali rásť. Osobne odhadujem, že medziročný rast v 2. kvartáli zostane na úrovni 7 percent, akú sme videli koncom minulého roka,“ doplnil Búlik.