Pri prenájme bytu si môže fyzická osoba daňovo uplatniť vynaložené náklady. Na druhej stane však môžu vzniknúť nepeňažné výnosy, ktoré si ako prenajímateľ ani nemusíte uvedomiť.
Uplatnenie nákladov
Pri prenájme bytu si môžete uplatniť všetky preukázateľné výdavky alebo takzvané paušálne výdavky vo výške 40 percent z príjmov, v tomto prípade stačí viesť denník príjmov (výdavky evidovať nemusíte). Či je však výhodnejšie uplatňovať paušálne výdavky alebo skutočné, sa dozviete až na konci zdaňovacieho obdobia, preto je vhodné odkladať doklady o výdavkoch a viesť aj ich evidenciu.
Pri preukázateľných výdavkoch musíte počas celého zdaňovacieho obdobia viesť evidenciu o
- príjmoch a daňových výdavkoch v časovom slede
- o hmotnom majetku a nehmotnom majetku, ktorý možno odpisovať
- o zásobách, pohľadávkach a záväzkoch.
V prípade preukázateľných výdavkov si môžete uplatniť napríklad náklady na energie, vodu, stočné, poistné, opravu budovy, avšak len ak majú charakter nevyhnutnej údržby. Pri rozsiahlejších rekonštrukciách, keď dôjde k technickému zhodnoteniu budovy, si už tieto náklady uplatniť nemôžete. Tie sa vám potom postupne môžu premietať do nákladov formou odpisov, v prípade, ak ste sa rozhodli viesť účtovníctvo do preukázateľných nákladov. Na celoročný odpis investičného majetku (nový nábytok, výmena okien, rekonštrukcia...) máte nárok, len pokiaľ ho plne využívate na zabezpečenie, udržanie alebo dosiahnutie zdaniteľných príjmov.
Rekonštrukcia nájomníkom
Pozor by ste si mali dávať v prípadoch, ak nájomník investične zhodnotí budovu. V niektorých prípadoch musíte opravy ním vykonané zdaniť ako nepeňažný príjem.
Povedzme, že prenajímate dom právnickej osobe, ktorá po predchádzajúcom súhlase zrekonštruovala podkrovie. Váš nájomník si toto zhodnotenie odpisuje a uplatňuje v daňových výdavkoch. Pred úplným daňovým odpísaním tejto investície dôjde ku ukončeniu prenájmu a váš nájomník nepožaduje odkúpenie rekonštruovanej strechy za zostatkovú cenu. Podľa zákona o dani z príjmov ide o váš nepeňažný príjem (pripočítateľná položka), pretože ste v pozícii prenajímateľa bezodplatne získali zhodnotený majetok.
Iný prípad nastáva, ak prenajímate byt právnickej osobe, ktorý si neuplatní ako daňový výdavok investíciu, ktorá zhodnocuje vašu nehnuteľnosť. Napríklad vymenil vo vašom byte staré drevené okná za nové plastové. Tieto opravy si nedal do daňových nákladov. Išlo pritom o opravy nad rámec povinností nájomníka, dohodnutých v nájomnej zmluve. V takom prípade v pozícii prenajímateľa nemusíte toto zhodnotenie zdaniť ako nepeňažný príjem. Je však vhodné mať písomné potvrdenie od nájomníka o tom, že opravy si dal do nedaňových nákladov.
StoryEditor