Ako sa dnes pozeráte na akvizíciu nákupného centra Aupark?

Hneď na úvod by som chcel povedať, že v roku 2021 išlo o historicky najväčšiu realitnú transakciu na Slovensku. Aupark je dominantou nákupných centier v Bratislave, pričom len nedávno prešiel veľkou expanziou. Výbornou správou je, že novovzniknuté priestory sú plne obsadené. Samozrejme, nie je to bez kontinuálnej práce manažérov centra, ktorí sledujú nové trendy a zachovávajú jeho atraktivitu.

Keď je Aupark centrom orientovaným na módu, čo pritiahlo vašu pozornosť k nákupnému centru VIVO! 

Ide o vôbec prvé obchodné centrum v  Bratislave aj na Slovensku, ktoré má za sebou jedinečnú historickú a emocionálnu stopu, akú nemá žiadne iné centrum. Aj napriek skúsenostiam s akvizíciou Auparku treba otvorene povedať, že išlo o úplne iný projekt aj zámer. Na nákupné centrum VIVO! sme sa ako na investičnú príležitosť začali pozerať na konci roku 2023. Myšlienka za touto akvizíciou má samozrejme svoj ekonomický rozmer. No takisto nás lákalo dať niečomu, čo je v súčasnosti nevýrazné, zaslúženú pestrosť a nový dych.

Kam teda chcete posunúť VIVO!?

VIVO! pre nás nebolo úplnou neznámou, keďže túto lokalitu dobre poznáme vďaka kancelárskym budovám v projekte Lakeside Park, ktoré máme pri Kuchajde. V okolí tiež vlastníme pozemky, na ktorých máme zámer realizovať rezidenčnú výstavbu v spolupráci s developermi Cresco Real Estate a Immocap. Kuchajda má práve vďaka výstavbe v jej okolí veľký potenciál prilákať zákazníkov k existujúcemu nákupnému centru. Našou stratégiou pri VIVO! ako takom je teda zlepšiť jeho ekonomiku a spraviť z neho lokálne nákupné centrum, ktoré je zamerané na rezidentov. Na základe dát už dnes vieme, aký rozsah nových bytov prinesie rezidenčná výstavba v tejto lokalite a pripravujeme služby, ktoré budú reflektovať potreby súčasných aj budúcich obyvateľov.

Aký ešte vidíte priestor v oblasti nákupných centier v Bratislave?

Často sa stretávame s názormi, že tu máme veľa obchodných centier. Možno je to tak v porovnaní s inými slovenskými mestami, ktoré majú svoje centrá alebo ulice s vyváženou skladbou obchodov, barov a reštaurácií. V prípade Bratislavy, najmä pri pohľade na Staré mesto, to neplatí. Väčšinu podnikov tvoria bary a reštaurácie a sem tam nejaký obchod. Ľudia pritom prirodzene vyhľadávajú miesta, kde si vedia vybaviť pod jednou strechou nákupy, služby či navštíviť reštauráciu a to im prinášajú práve obchodné centrá. V prípade Bratislavy však treba brať do úvahy aj fakt, že je spádovou oblasťou pre celé svoje okolie. Ráta sa teda aj s návštevníkmi zo Slovenska aj zahraničia, ktorí služby nákupných centier bezprostredne využívajú.   

Čo prinesú projekty ako Aupark či VIVO! investorom?

Realizovaným investičným príležitostiam samozrejme predchádzajú veľmi podrobné analýzy. Máme výborný analytický tím, ktorý sa pozerá na rôzne príležitosti. Nestačí, aby sa nám projekt iba páčil, musí mať aj ekonomický význam. Do projektu totiž idú okrem našich finančných prostriedkov aj klientske zdroje, čo pre nás znamená veľkú zodpovednosť. Investorom sa totiž snažíme doručiť tie výnosy, ktoré im komunikujeme na začiatku.

Z vašej pozície wealth manažéra, čo je podľa vás najdôležitejšie pri spravovaní klientskych zdrojov?

Tu určite netreba nad ničím špekulovať. Najdôležitejšie je neklamať a nezavádzať. Vzťah s potenciálnym investorom si budujete tak, že s ním komunikujete, počúvate ho a najmä ho spoznávate. Keďže investovanie je beh na dlhé trate a žiaden šprint, aj tento vzťah je dlhodobý. Prirodzeným vyústením tohto procesu je, že naozaj spoznáte klienta a skôr či neskôr aj jeho rodinu. Určite netreba byť ješitný, ak už má zainvestované aj inde a je tam spokojný. Totiž absolútnym základom pre investora je investície diverzifikovať. V prípade investovania s nami je to  samozrejme o poznaní potrieb klienta, vytvorení portfólia, ktoré bude tieto potreby napĺňať, o sledovaní investícií a ich výnosnosti a v neposlednom rade o kontinuálnej komunikácii s klientom. Totiž klienta si udržíme len vtedy, ak to robíme skutočne dobre a prinášame mu reálne výsledky.  

Realitný trh už nie je pre WOOD & Company žiadnou novinkou, no od kancelárskych a retailových projektov sa posúvate už aj do segmentu rezidenčného developmentu. Prečo?

Nebojím sa povedať, že naša firma je analytická veľmoc. Jednoducho, segment trhu, do ktorého chceme vstúpiť, chceme poznať do najmenších detailov, čo je dôležité pre nás, no aj pre investora. Vďaka nášmu prehľadu vieme, ako vytvoriť portfólio, v akom pomere produktov ho vyskladať a v neposlednom rade sledujeme, ako sa správa. Rezidenčný development vlastne len prirodzene nadviazal na naše realitné projekty a opäť sa k tomu oblúkom vraciame, diverzifikácia jednoducho nepustí.

Ako by sa mal investor pozerať na realitné fondy?

Reality sú tzv. kotvou v portfóliu. Určite však investor musí vždy zvažovať, do akého realitného fondu vloží svoje peniaze. Mal by sa zaujímať o také základné parametre ako sú lokalita, obsadenosť, správa budovy, nájomcovia aj dĺžka nájomných zmlúv. To všetko sú informácie, ktoré by mal investorovi podať človek, ktorý sa stará o jeho financie, čiže osobný bankár, finančný poradca či wealth manažér. Reality nie sú špekulácia, ide o cyklický sektor. To znamená, že je ovplyvnený tým, čo sa deje všeobecne v ekonomike. A samozrejme treba rátať s investičným horizontom minimálne päť rokov.

Aká je situácia u vás? Darí sa vašim realitným fondom?

Našou snahou je pre investora vytvoriť fond, ktorý bude bezpečný. Naše fondy, ktoré majú v portfóliu kancelárske priestory a obchodné centrá, si skutočne od svojho začiatku (roku 2017) prešli mnohými veľkými skúškami ako pandémia, energetická kríza či vojna u našich susedov. Náš realitný svet zvládol všetky tieto výzvy. S kľudným svedomím môžeme dnes investorom odporúčať, že áno, ak hľadajú investíciu v nejakom rozmedzí, dajme tomu 6 až 8 % ročne, tak to určite náš realitný fond kancelárskych budov spĺňa. Podobne je na tom aj náš retailový fond, ktorý teda zatiaľ investoval do dvoch pražských obchodných centier a jeho anualizovaný výnos od založenia je vyše 13 %. Aupark je aktívom v samostatnom fonde, ktorý priniesol investorom od založenia takisto veľmi zaujímavé zhodnotenie.

WOOD & Company nie je na investičnom trhu žiadnym nováčikom, pôsobí tu už takmer 35 rokov. Čo vidíte, keď sa ohliadnete?

Pôsobenie WOOD & Company som vnímal na slovenskom trhu dávno predtým, než som do nej pred vyše piatimi rokmi nastúpil. Keďže na investičnom poli pôsobilo viac hráčov, zaujala ma svojimi obchodmi, investíciami aj akvizíciami. Pre WOOD je jedinečné to, že tu sami vytvárame investičné produkty, do ktorých môžu investori spolu s nami vstupovať. Tiež vidíme, že klienti od nás neodchádzajú, ale naopak zväčšujú investované objemy.

V neposlednom rade vnímame aj to, v akých zvláštnych časoch z ekonomického aj spoločenského hľadiska žijeme. To isté sa týka aj investícií, ktoré tiež zažívajú jedno z turbulentnejších období. A práve preto je potrebné mať na zreteli, že s dôverou investora sa nesmie hazardovať.