Dlhší čas žijem v obecnom byte ako nájomníčka. Vlani som sa vydala a zaujíma ma, aké sú práva a povinnosti môjho manžela a mňa vo vzťahu k bytu, na ktorý som mala užívacie právo už za slobodna.
Daniela Š., Bratislava
Odpoveď: Ako je z vašej otázky zrejmé, užívate spolu s manželom obecný byt na základe nájomnej zmluvy. Nájomný vzťah však existoval ešte pred uzatvorením manželstva, pričom nájomcom ste boli vy sama. V zmysle ustanovení Občianskeho zákonníka v prípade, ak sa niektorý z manželov stal nájomcom bytu pred uzavretím manželstva, vznikne obom manželom spoločný nájom bytu uzavretím manželstva. Podmienkou platnosti uvedeného ustanovenia je, aby manželia spolu trvale žili. Pre posúdenie skutočnosti, či manželia spolu trvale žijú, je rozhodujúci faktický stav. Prípad, keď manželia spolu trvale nežijú nastane vtedy, ak manželstvo po právnej stránke síce trvá, ale nesie znaky rozvráteného manželstva, alebo ak manželia nevedú spoločnú domácnosť. Zákon určuje aj prípady, kedy spoločný nájom bytu manželmi nevznikne. O spoločný nájom bytu nepôjde, pokiaľ jeden z manželov nadobudne za trvania manželstva právo spoločného nájmu bytu prislúchajúceho jemu a ďalšej osobe spoločne a tiež v prípade, ak niektorý z manželov užíva byt na základe vlastníckeho práva. Teda, spoločný nájom bytu manželmi, je špecifickým druhom nájmu viacerými osobami, kedy obaja manželia majú postavenie nájomcu. Vzniká zo zákona uzavretím manželstva, a to aj v prípade, ak nájomná zmluva je uzatvorená len jedným z manželov. K deklarovaniu vzniku spoločného nájmu bytu manželmi nie je potrebný žiaden ďalší právny úkon.
Čo sa týka práv a povinností vyplývajúcich zo spoločného nájmu bytu manželmi, bežné veci týkajúce sa spoločného nájmu bytu môže vybavovať každý zo spoločných nájomcov, vo vašom prípade manželov. Vo všetkých ostatných veciach je potrebný súhlas oboch manželov, inak je právny úkon neplatný. Tu je vhodné upozorniť, že z právnych úkonov týkajúcich sa spoločného nájmu sú spoloční nájomcovia oprávnení a povinní spoločne a nerozdielne.
Nájomca má okrem iného právo užívať byt a právo používať spoločné priestory a zariadenie domu. Medzi práva nájomcu patrí tiež právo požívať plnenia, ktorých poskytovanie je spojené s užívaním bytu, ako je napr. ústredné kúrenie, dodávka teplej úžitkovej vody, odvádzanie odpadových vôd. S oprávnením nájomcu užívať byt, spoločné priestory a zariadenia domu je neoddeliteľne spojená aj jeho povinnosť byt a uvedené priestory riadne užívať. Nájomca je tiež povinný odstrániť poruchy a poškodenia, ktoré spôsobil v dome sám, prípadne osoby, ktoré spolu s ním byt užívajú. Nájomca nesmie vykonávať v byte stavebné úpravy ani iné podstatné zmeny v byte bez súhlasu prenajímateľa (vo vašom prípade obce), a to ani na svoje náklady. Na druhej strane má nájomca právo, aby prenajímateľ odstránil poruchy brániace riadnemu užívaniu bytu. V prípade, ak prenajímateľ ani po predchádzajúcom upozornení poruchy neodstráni, má nájomca právo odstrániť poruchy v nevyhnutnej miere sám a požadovať od prenajímateľa úhradu nevyhnutne vynaložených nákladov.
Samozrejme, prenajímateľ prenecháva nájomcovi byt do užívania za nájomné. Okrem nájomného je nájomca povinný platiť aj úhradu za plnenia (služby), ktoré sa poskytujú spolu s užívaním bytu. O problematike platenia nájomného, ako aj služieb spojených s užívaním bytu si však povieme v niektorom z ďalších pokračovaní.