Odpovedá advokát Martin Vasiľ

1. Päťročná lehota
Aké špecifiká majú situácie, ktoré môžu nastať pri prevode nehnuteľnosti, ktorú dostal predtým vlastník do daru? Je rozdiel v tom, ak by šlo o darovanie a následný prevod medzi príbuznými a medzi neznámymi osobami?
V oboch vami načrtnutých situáciách v podstate pôjde o nadobudnutie nehnuteľnosti darovaním a o následný predaj. V dôsledku toho, že obdarovaný získa darovacou zmluvou nehnuteľnosť, ktorú sa vzápätí rozhodne predať, a to bez ohľadu na to komu, bude musieť podľa zákona o dani z príjmov obdarovaný – ako predávajúci – zaň túto daň uhradiť. Túto daň však predávajúci nie je povinný uhradiť, ak by danú nehnuteľnosť mal vo vlastníctve aspoň päť rokov.

2. Predkupné právo
Pri predaji však môže existovať aj predkupné právo. Kto si ho môže uplatniť?
Pri predaji nehnuteľnosti treba poukázať aj na zákonné predkupné právo, ak je v podielovom spoluvlastníctve ďalších osôb. To znamená, že prv než ju samotnú, respektíve svoje podiely k nej predáte tretím osobám, musíte ich ponúknuť na predaj už existujúcim podielovým spoluvlastníkom. Neplatí to, ak by ste svoje podiely predali niektorému z blízkych osôb, ktoré vymedzuje zákon. Je to príbuzný v priamom rade, súrodenec a manžel; iné osoby v pomere rodinnom alebo obdobnom sa pokladajú za osoby sebe navzájom blízke, ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá pociťovala ako vlastnú. Občiansky zákonník takúto požiadavku výslovne stanovuje pri prevodoch nehnuteľností, hovorí o tom, že predkupné právo podielového spoluvlastníka sa uplatňuje aj pri prevode spoluvlastníckeho podielu na základe darovacej zmluvy.

3. Odlišnosti zmlúv
V čom sú základné rozdiely medzi kúpnou a darovacou zmluvou?
Kúpna zmluva (na nehnuteľnosť) je vždy odplatná, pričom darovacia je vždy bezodplatná. Pri každej z nich sa však bez ohľadu na to, či je odplatná alebo bezodplatná, bude vyžadovať vklad do katastra. Až dňom, keď kataster rozhodol o povolení vkladu, sa nadobúdateľ stáva vlastníkom nehnuteľnosti.

4. Dar a predaj
Čo by ste uprednostnili vy osobne, ak chcete nehnuteľnosť niekomu poskytnúť za nízku či symbolickú sumu? Je lepšie ju predať alebo darovať?
Osobne by som odporúčal kúpnu zmluvu. Rozdiel medzi oboma je v tom, že pri darovacej, ak by sa v budúcnosti naštrbili vzťahy medzi obdarovaným a darcom, dovoľuje úprava darcovi domáhať sa vrátenia daru. Muselo by však platiť, že by sa darca voči nemu alebo ostatným členom jeho rodiny správal tak, že by hrubo porušoval dobré mravy. Napríklad fyzickým násilím zo strany obdarovaného, hrubými a opakovanými urážkami voči darcovi, vyháňaním z domu a podobne. Darca by súdnou cestou mal možnosť domáhať sa vrátenia daru. Pri uzavretej kúpnej zmluve by sa predávajúci domáhať tejto ochrany nemohol. ...